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2017中國房地產10大關鍵詞,天知道這一年AG亚游都經曆了什麽
發布時間:2017-12-07 | 點擊率:393

01

變天

 

對於房地產來說,政策就是天。

 

2017年的調控和之前不一樣,這是大家都能感覺到的。但是直到大會開完,中央再次明確未來方向之後,許多人才真正確定:房地產是真的變天了。

一、 各種調控之外,過去的很多根本製度正在發生變化
 
比如,預售製度之前是我國地產行業的基本製度之一,裏麵蘊含著很多紅利。
預售讓快周轉成為可能。用3個月時間做好售樓處,可以開始預售了。
預售是一個加杠杆的過程,用1個億可以撬動10個億甚至更多的資金。
但是現在,邏輯變了。
南京已經有40餘幅地塊必須現房銷售,廣東省鼓勵推行現房銷售……
現房銷售嚴格執行之後,3個月、6個月開盤根本不可能了,沒有資金實力的開發商沒法做房地產了。
 
二、 現在開始,要按照新的邏輯,去獲取新的紅利
 
新時代,地產行業最大的邏輯是:打擊短線,歡迎房企和投資者長線經營獲得利潤。
地產人可以做些什麽事情?有5條路:
 
1、滿足客戶的改善需求,造更好的房子
中央報告指出現階段的主要矛盾是“人民日益增長的美好生活需求和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。
 
2、和政府合作做廉租房、微利房項目,自己做公寓等出租房項目
中央報告提出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度,讓全體人民住有所居。”
 
3、做產業地產,工業園、農業園、高新園區、商住產一體化等等
中央報告提出要“創新、協調、綠色、開放、共享,新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展。”
 
 
4、在都市圈裏做特色小鎮,做城市運營,撈取長期紅利
中央報告提出要“以城市群為主體,構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局,加快農業轉移人口市民化。”
 
5、和群眾一起賺錢,包括買不起房的群眾,“財產性收入”大家紅利均沾
中央報告提出要“拓寬居民勞動收入和財產性收入渠道”。中央報告也提出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。” 不炒房如何獲得“財產性收入”?租賃REITs的發行等等,應該都是可以的。
 
 
02
打交易
 
本輪調控最大的目的不是打房價,而是打交易。這個判斷明源君2016年年底就說過。
既限製購買、也限製銷售,減少買房人、也減少房屋供應,最終讓交易數量和頻率減少,讓房價趨於穩定。這就是本輪調控的本質。總的來說,調控政策,可以分成3類:
 
一、 減少買房人的政策,主要就是限購、限貸。
限購直接導致有資格買房的人減少,限貸讓能買得起房的人減少。
 
二、 減少房屋供應的政策,比如限自持。
限自持,就是讓房企必須持有一定比例的住宅,隻能出租不能出售,這直接減少了房屋供應。
 
三、同時減少買房人、房屋供應的政策。這類政策包括限商住、限售等。
以“限售”為例,2年、3年、5年不準賣,那麽,進入市場的二手房自然就減少了;同時,想快進快出的投資客不會買房了,買房的人也會減少,
而“限商住”的影響也類似,開發商手中的商住無法再作為“類住宅”入市,房屋供應減少;因為要占用名額和使用全款等,當地購房者許多也不會再買商住房了。
 
 
 
03
租售並舉
 
對於有抱負的房企來說,做持有、做租賃,是一道必答題。
 
一、 租售並舉、自持,是中央的方向,不向這個方向努力,未來拿地都困難。
 
比如北京的“限地價+競自持”機製,規定競拍價達到最高限價時,開始比自持比例,自持比例最高者得;若全部自持則比拚方案。有多個地塊要求房企100%自持70年。更厲害的還有“保定要求通過‘雙限雙競’拿地的項目,拿證後10年不準買賣”。
政府之所以出台這樣的政策,就是因為大城市房價已經太高,單靠買賣來解決住房問題,不太現實,而要靠租賃解決問題,就必須規模化、專業化。
 
二、 自持物業,通過租賃賺錢比開發還多,不是個傳說,是真的可以實現的。
 
美國許多資產管理公司一管理就是幾百上千億美金的資產。而開發商的市值高的,也就2、3百億美金。中國北京國貿三期30年不聲不響幹了100萬平米,現在估值超過1500億,很大,但是它沒有銷售額。
之前開發商不喜歡做租賃,是因為租金比較低,回報周期太長,但是現在,新的金融產品的出現,把這個問題解決了。
 
10月13日,新派公寓全國首單住房租賃類REITs獲深交所批準,擬發行金額2.7億元;10月23日,50億規模的“保利租賃住房REITs”獲上交所審議通過;10月30日,碧桂園和中信銀行簽約,後者將在未來3年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元保障性基金;11月3日,建設銀行深圳分行與碧桂園、萬科、恒大等11家房企簽署房屋租賃合作協議,推出個人住房租賃貸款“按居貸”,最高可貸100萬,最長期限10年……
鏈家研究院的報告顯示,目前中國房屋租賃市場規模是1.1萬億元,預計到2025年,將增長2.9萬億元,到2030年將超過4萬億元!
 
當然,要發行REITs等金融產品,租賃項目必須要賺錢。
金融產品說白一點,就是可以幫你把未來幾十年可能賺到的錢提前回籠。
比如新派公寓就是靠自身的運營管理和資產質量使優先檔(1.3億元)資產支持證券級獲得AAA的評級,發行利率僅為5.3%,與現在首套房按揭貸款利率持平!
而如果項目運營本身收益達不到要求,就得有人提供擔保才能發行。
如果你持有的公寓、酒店、商業、產業園本身不能賺錢,那麽一切金融產品都是鏡花水月。
 
 
04
限價
 
明源君之所以單獨說這個政策,是因為這個政策確實非常特殊,不再屬於供需市場調控的邏輯。
 
之前房地產變化很大,但大多還是按照同一個邏輯來的。
比如,早年的房地產供不應求,客戶也不成熟,行業比較粗放,是房子就能賣出去。
那時候地產的核心邏輯就是快周轉、控成本。
而到近幾年,地價越來越高,改善客戶增加。
 
地產核心邏輯逐漸變成了“充分挖掘土地價值”,做客戶願意花錢買單的“好房子”。
也就是說,周轉的動作可以慢一點,投入的成本也可以多一些,隻要房子好,把價格定高一些,客戶願意買單,就能獲取更多利潤。
 
而到了2016、2017年, “賣地的時候定房價”出台了2016、2017年賣出的土地,他們的價格和命運,在賣地的那一刻就已經確定。
既然不管用多長時間做房子、投入多少成本做,都隻能賣那麽多錢,那快周轉、控成本就是必須的。
 
而現在,限購、限售、限賣這麽嚴,剛需、改善逐漸成為主流客戶。
可是對剛需、改善來說,他們買的是一個“家”,所以,他們會關注社區、房子裏的每一個細節。
而中央報告指出,現階段的主要矛盾是“人民日益增長的美好生活需求和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。也就是說,數量並不是不夠,而是質量不夠好、不夠平衡。也就是說未來要做好房子,比如有的地區已經規定必須做精裝房。
 
要同時實現快周轉、控成本、好房子這3個目標,難度不是一般的大。這需要房企有很強的成本能力、產品能力和強大的供應商隊伍。
 

05

衝千億

 
2017年前11個月,有14家房企破千億。到年底,這個數字可能會變成18家乃至20家。
據明源君所知,許多百強乃至規模在100億左右的房企,都把千億作為自己的目標,有計劃1年、2年後破千億的,也有計劃5年後破千億的……
大家之所以都這麽熱衷於衝千億,是因為沒有規模已經是萬萬不能的。
 
一、 調控政策層出不窮,所有的計算都不起作用了。要真正避免風險,隻剩下最後一種方式,那就是對衝。
 
為什麽碧桂園、恒大、萬科、成為中國房企的前三甲?而且2017年麵對調控銷售還那麽好?就是因為他們項目的分布很廣,一二三線、東西南北,都有。
哪裏的項目處在低潮,就暫且放一放,讓高潮區域的項目先賣,永遠都有爆點和亮點。
而中小房企,幾乎所有項目都在一個區域,在麵對困境的時候無法處理。
 
二、 如果根據某些拿地的新規則,沒有規模等實力就拿不到地了。
 
比如上海的“招標+拍賣”機製,規定:當土拍競報申請房企超過3家時,則先招標,通過經濟實力、技術資質、項目經驗等評選出綜合實力最強的3家;而後這3家房企走拍賣程序,決定最後買家。
根據上海的規則:非上市房企,50強以後的房企,沒有做過裝配式、綠色住宅項目的房企,基本都沒戲了。
 
三、 當規模大到一定程度,巨頭能用自己產品的全麵幹掉許多小房企的個性化。
 
中小房企過去最大的優勢,在於產品、服務的靈活細分。但是當房企的規模達到數千億乃至萬億的時候,他們的產品線就能滿足任何區域、任何城市的需求,隻要做選擇題就可以了。
 
 
06
收並購
 
房企要想擴張,有2個辦法,一個是自己拿地做項目,另一個就是收並購,直接獲得別人的土地和項目。
在地價不斷攀升的今天,收並購最大的好處在於:可以用去年乃至前年的招拍掛價格獲得土地,如果對方公司本身還不錯,你還可以獲得一個團隊。
2017年比較大的幾個收並購事件包括:融創632億收購萬達89個項目;萬科551億收購廣信旗下資產……融創是當之無愧的收並購之王。收並購很強的還有泰禾、陽光城等等。
 
今年前11個月,碧桂園已經實現銷售5347.7億,而第100強銷售隻有142億,差距不是一般的大。
多位業界大佬相信,今後三年,中國房地產市場前三名房企市場份額將占30%,前十名所占份額將在40%、50%。到2020年,50強房企的門檻會躍升至1000億,未來幾年,依然會是房地產行業的收購時代。
這個過程,當然是由收並購完成。
普華永道統計顯示,2017年上半年中國房企並購交易金額同比增加78.5%,數量增加24.7%。每例平均交易額在逐步上升。
 
當然,並購不是一個單純的買賣,需要考慮的問題很多,比如:
雙方的優勢領域如何互補?如何降低運營成本,發揮出理想的協同效益?兩家不同文化和背景的公司如何融合?上述這些事,都需要專業的並購團隊才能夠擺平。傑克.韋爾奇曾經說過:找到合適的整合經理,並購整合就完成了95%。
 
 
07
雄安新區
 
雄安是一個實驗田,很多新政策,會從雄安開始。理解了這個,也就能理解以後的很多趨勢。
具體來說,雄安有以下一些特點,可能代表著未來的趨勢:
 
一、 深圳、浦東是為了利用外部資源,雄安是為內陸城市探路
 
深圳在海邊、浦東也在海邊,甚至濱海新區也在海邊,而雄安在內陸。
作為一個新區,雄安擔負著要在內陸闖出一條創新驅動發展模式的任務。專家谘詢委員會副組長、中國工程院副院長鄔賀銓說,“中國很多內陸城市和區域要想複製深圳或浦東比較困難,但與現在的雄安更相似,所以將來雄安走出來的路會具有更大的推廣意義。”
 
二、 雄安新區是要稀釋資源而不是集中資源
 
長三角、珠三角,大城市的輻射功能很強。夜晚從太空看這些區域,是一片輝煌。而京津冀地區,北京、天津的吸附能力太強,而輻射能力不足,晚上看下去,是幾個很亮的點。
成立雄安新區,是為了打破這種資源的非常聚集。
 
雄安未來在空間布局上,將采用多中心的組團式發展模式,不會成為北京那樣的單中心結構城市。
 
三、 要減小同一區域內大城市和不發達地區的“斷崖式”差距
 
京津冀協同發展專家谘詢委員會組長、中國工程院主席團名譽主席徐匡迪院士說雄安新區的成立目的“京津兩地過於‘肥胖’,大城市病突出,特別是河北發展與兩地呈現‘斷崖式’差距。實現京津冀協同發展,是新形勢下引領新發展、打造新增長極的迫切需要。”
也就是說,雄安成立的目的,是讓大城市反哺小城市乃至農村區域。這是一種全新的定位。
 
四、要探索全新的城市建設模式
 
新區建設把城市交通、供水、供電、煤氣、防災係統均置於地下,包括高鐵路線、車站,大部分市內交通也放到地下,把地麵讓與綠化、人的行走。屆時,新區將會出現地上、地下兩個雄安。地下是管廊式的基礎設施和繁忙的軌道交通網絡,地上是多組團集約緊湊的建築群,以及穿插其中的步行道路、騎行道路、公交車道和大量的綠地。
 

08
中式崛起
 
住宅產品這幾年最大的變化,就是中式的崛起。綠城、龍湖、泰禾乃至世茂,都在重兵中式。
之前的許多年裏,以西方文化為號召的項目很多。
2000年以後,特別是2008年以後,中國人的民族自信心空前強大,中式住宅開始崛起。
要做真正的、又符合現代客戶需求的中式住宅,至少要想明白2個問題:
 
一、 中式住宅的靈魂是什麽?如何融入自己的項目?
 
中式建築的靈魂是禮序(比如三進三出)、隱私(比如鄰居不能看到院子)、符號,這些都要在項目裏實現。
 
二、 如何讓“中式”和現代人的需求融為一體,而沒有違和感。
 
古代的中式住宅裏,是不需要開汽車的,也沒有各種電器煤氣管子和空調。如何讓“中式”和“現代”融為一體,是個很複雜的問題。
這個問題的簡單答案是:AG亚游做的是客戶心中想要的中式,而不是古董。
 
 
09
多元化
 
房企為什麽要做多元化?可以從3方麵來說:
❶ 房地產的利潤率已經到了8%,低於很多別的行業了。而房企有錢,為什麽不能投到別的行業去?把雞蛋放到不同的籃子裏就分散了風險。
❷ 房地產本身就和100多個行業相關,做一些相關行業,把產業鏈延長,賺取更多利潤有什麽不好。
❸ 也是很關鍵的一點,各級政府在“脫虛就實”思想指導下,希望引進實業項目而不是地產,更支持有產業的項目。既然如此,房企如果有實業,當然更容易進入陌生區域。
 
以恒大為例,在恒大集團2017年度工作會議上,許家印就正式宣布恒大已經完成多元化發展的產業布局,以及完成了成功轉型,即由原來單一的“房地產業”發展成為“房地產+服務業”
恒大已經在快消、新能源(光伏)、文化旅遊、金融等各領域探索。按照許家印的講話,到2020年,恒大四大產業年銷售額要超一萬億,年利潤超600億。
 
金融方麵。截至目前,恒大金融旗下已擁有壽險、互聯網金融、金融資產交易中心等金融類全牌照,並參股盛京銀行。2017年,恒大還將繼續參股、控股證券、信托、公募基金等牌照。旅遊方麵已有成功案例,健康產業也在有序推進。
 
 
10
城市運營
 
城市運營雖然是慢周轉,卻可以讓時間產生價值,最終滾雪球般變成巨大的財富……碧桂園、綠地、綠城、金茂、瑞安、協信等巨頭,目前都在探索這條路。
商住產一體化、特色小鎮,乃至社區、社群營造等等,都是城市運營的表現形式。
 
城市運營的本質是:
在一個比較大的、還沒有怎麽發展的區域,參與規劃、長期經營、獲取回報。
地產大周期拉長,對這種模式反而有好處,因為這種模式的特點就是:
獲取土地的價格相對便宜。而所有的時間,都可以通過你的努力變成紅利,最終變現。而且,如果遇到政策波動,這種模式自帶安全防護。
城市運營產生的三大紅利包括:
 
一、 城市發展紅利:完全屬於開發商
 
做城市運營商,能以相對低廉的價格獲得土地,許多時候還可以獲得政府的“返利”
對於城市運營商來說,雖然進入的區域需要從頭建設,但所有的地塊的溢價都歸自己所有。
比如瑞安在20年前,拿下現在上海新天地附近的地塊做城市運營,把整個街區都打造得很有文化。旁邊的“翠湖天地”住宅區2002年6月7月開始銷售,每平方米售價就高達17000~25000元,而當時周邊同類項目價格還不到8000,溢價100%。
 
二、 租金、服務、投資紅利:非常穩定,可以抵禦周期性風險
 
比如上海新天地經過20年培育,租金收入是非常好的。年平均投資收益率達到了8%至10%,高於上海優質零售商業地產年均7%~8%的收益率。    
 
三、 存量資產現在又有了金融紅利
先做輕資產減輕資金壓力;後期做資產管理,資產證券化、金融化,可能比賣房更賺錢。
 
 
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